弁護士より、民事再生計画により不動産売却が必要としている顧客を紹介いただく。後継者がおらず、事業承継が困難。借入金もある。会社資産を売却し返済に充てるが少し足りない。返済のためには代表者の自宅を売却し資金捻出するしかないが、高齢夫婦なので引っ越しはできればしたくない。
自宅横に物置があり、土地分筆することで自宅は売却せずに物置部分の土地のみ売却できる可能性がありました。しかし草加市は分筆後の土地が100㎡未満になると住宅が建てられない規制があり、そうなると資産価値が下がり売却価格も低下してしまいます。所有者側で測量費用の負担が難しいため、購入者側で測量費用を負担いただくなど、本件売却計画に協力いただけいる方に売却する提案を行いました。
当社取引先（購入者）に相談し、測量の費用負担の承諾を得て100㎡以上になるように分筆計画を立てました。実測作業には3ヶ月程度かかるが、返済計画上、売却価格の確定を急ぐ必要があったため先行して売買契約を締結しました。実測作業未完了のリスクを購入者が負うことになったものの、計画通り100㎡以上の分筆ができ不動産の引渡しが完了。自宅部分は親族に売却することで不足分を捻出でき、借入金の返済も完了。当社と取引先との信頼関係があってこそ実現できたケースでした。
売主の顧問税理士からのご相談。運転資金捻出のため、外国人従業員の社宅として利用している戸建2棟を売却してほしい。リースバックでも良いし、従業員社宅は別で賃貸し空渡し、どちらでも良いとのこと。
物件調査を行ったところ、築古のため解体し更地で売却する選択肢もありました。しかし建替えた場合に現状の規模の建物は再建築できず、小さくなってしまうため建物は残した方が優位な条件で売却できる可能性が高いと判断しました。建物を残すとして、リースバックの場合は投資用戸建てとして売却、空の場合は自身で住む方へ売却、という2つの条件があります。売主にとっては従業員社宅を別で用意するよりリースバックの方が手間がかからないのでそのままの状態での売却した方がよいが、空渡しの方が高値で売却できる可能性があると提案しました。
リースバックと空渡しで比較検討したところ、やはり空渡しの方が売却希望価格に近づくことが判明。外国人従業員の引越先に苦戦したものの何とか引越し先を確保。売却希望の時期から逆算すると引越しが完了前に売却活動をスタートしないと間に合いません。引越完了前に室内をリフォームした上で、中古戸建てとして再販したい不動産業者より買付書を取得。結果、引越完了前に退去後引渡し条件の売買契約を締結することができました。
破産管財人弁護士からのご相談。4名共有で所有する自宅のうち、破産者持分のみを売却し債権者への返済に充てる計画だが、破産者以外の共有者も自宅を担保に入れた抵当権が設定されている。破産管財人弁護士は、共有者の持分も含めた全体での売却を共有者に提案したが、同意を得ることができない状況。
第三者の抵当権設定がある状態で共有持分を購入できる先を見つけるのはかなり困難です。当社としても経験のないことなのでとにかくローラーで買手を探しました。
二束三文の金額であれば購入できるという候補はありましたが、目標金額で応じてくれる買手はなかなか見つかりませんでした。しかし、共有持分を売買をメインで行っている不動産業者に相談し粘り強く交渉した末、担保抹消に応じる金額提示をいただくことができました。
東京在住の売主の娘さんより相談があり、父が判断不能な状態になり、母が成年後見人となっているとのこと。母が売却の意思決定を持つが福岡在住。父の実家（岡山県所在）は空き家となり地方の築古戸建てのため引き取り手がない。建物の仕様は非常に気に入っており、建物を利用してくれる方に譲りたい。
岡山県が運営する空き家バンクに登録。
東京から地方に移住したいという買主と繋がり、詳細の話を聞いたところ現地も確認済で建物外観が気に入ったとのこと。築古建物は設備含め劣化しているが、売主はそれについて責任が取れないことも了承、内装は買主負担でリフォームする旨も承諾いただきました。遠方であっても物件調査に伺い、売買当事者と物件が遠方にあっても真摯に対応し、トラブルなく取引を完了しました。
弁護士からのご相談。数年前父が亡くなり1次相続発生、昨年母も無くなり2次相続発生。兄弟4名でビルを相続することに。資産家の一族で長男次男が過去に恩恵を受ける財産分与があり、次男2人は不満に思っている。ビル売却益は下2人が多めに受領できるよう調整し、父が残した多額の借入金を返済する必要がある。
周辺相場を調査するとこのビルの賃料が割安であると発覚し、ということはテナントが入れ替わることで高い賃料水準を狙えるということ。ビルの評価を高めるためには長期間保有し、入居テナントの賃料を上昇させる必要があります。したがってターゲットは長期保有できる買手になります。また少しでも高い金額で売却できるように、入札方式とする提案を行いました。
短期間で物件評価と資金準備できる買主は、同様のビルに複数回投資した経験のある投資家しかいないと考えました。当社では過去にこのようなケースで取引いただいた投資家が複数人おり、すぐに打診しました。投資家が必要とする検討材料を熟知しているので、事前に所有者（売主）に対し必要書類を伝えておくなど売却準備もスムーズに行うことができました。結果、希望額に応じられる買主が見つかり、速やかに契約手続きを進行。ご兄弟4名全員の期待に応えることができました。
弁護士より、経営難による不動産売却のご相談。対象物件は使い勝手が悪いという理由からピロティ部分の柱を一部除去してしまったビル。構造上重要な柱を撤去しているため耐震性の問題がある物件は金融機関からローンを敬遠される傾向にあり、その問題点により金額が伸びずらいことが想定される状況。
所有者は手間をかけず現状のまま売却することを希望されましたが、想定された通り売却活動は難航。金額の大きな不動産のため銀行融資前提の検討客がほとんで、現金購入できる方であっても構造不安は残りました。耐震補強を実施し建築確認申請時の状態に戻すことで構造不安は無くなるが、所有者側では費用負担ができないため、買主側でこれを実施できる先を見つける必要がありました。
粘り強く売却活動を行った末、物件近くに在住の方からの購入意思表示がありました。建築関連の経営者で、耐震補強についての理解が深く、購入者側で耐震補強を実施する了解を得られました。売買契約締結後、耐震補強を行い、評価機関より耐震基準適合証明書を取得することで、買主側も金融機関から借入することができました。
企業の経営者の方より、自社使用する倉庫を決算期である1ヶ月後までに売却したい、というご相談。資金捻出のための売却で、引き続き賃貸で利用することを希望している。
適正な賃料の査定、それに伴う適正売買価格を設定。早急に買い手を捜索を開始しました。
当社の幅広い人脈を活用し、リースバック賃料と売買価格について早急な意思決定ができる都内の地主兼投資家さんへ提案。1週間で買主を見つけることができました。売主の企業は無事に決算を乗り切ることができました。
